中环观察丨“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

21世纪经济报道记者何柳颖 实习生贾明睿 香港、深圳报道

4月香江，阴雨连绵，但难挡大家的看房热情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘地铁上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多购房者的青睐。售楼处大厅摆放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中介则在电梯和大厅之间不停穿梭，送走上一位购房者后，又在电梯口等待下一位客户。

在香港楼市全面“撤辣”近两个月后，此番景象在香港多个楼盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提振楼市注入的一剂“强心针”，目前来看，效果显著。香港置业研究部董事王品弟表示，土地注册处资料显示，本月至今整体物业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗注册，较上月同期的1 790宗大幅增加近2.6倍。由于注册量属滞后数字，4月注册个案一般主要反映3月楼市于财政预算案公布全面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内地客成为了本轮购房的一大主力，有香港房产中介告诉21记者，“基本上我所有的客人都来自内地”，从需求看，自住和投资都有。对于“刚需族”而言，子女教育以及低价入手成为了他们买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他们有的通过“优才计划”来港半年，买房已经提上日程；有的即将拿到香港永居，但“撤辣”似乎也反映出香港整体经济的动力不足，这让他们对于买房与否显得更加踌躇。

全面“撤辣”之后，这些组成了香港楼市的复杂图景:新盘争先推出、中介迎来了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定.....曾经“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家族的香港房产经济，能否走进下一个春风里？

内地买家众生相

2023年10月，黎小姐通过优才计划成功拿到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港两地。

在港半年，黎小姐的置业计划开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计划有部分影响，但并非最重要因素，“初衷是打算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段时间以来，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻找合适的房源。于她而言，街区氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度是最重要的选房因素，“这两个因素影响长期的居住价值，会在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特区政府提前打开了“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时先暂免征收相关税项，若其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

过去几年，香港通过“优才计划”、“高才通计划”等人才引进措施吸引了大量内地人才到港发展。香港特区政府劳工及福利局局长孙玉菡透露，截至今年2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万宗申请，其中近5.9万宗获批，已有约4.4万人通过该计划来港。加上经其他人才入境计划获批的申请，由去年至今总计约10.8万名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才通计划”等移居香港的内地朋友，目前仍以租房为主，较少考虑置业。但这些在港发展、定居意愿较大的人群，依然有望成为香港房地产市场新需求的一大主力。

同样来自内地的赵女士目前在内地和香港经营一家留学咨询公司。在她的计划里，孩子以后会在香港读书，因此买房计划原就在列。在香港特区政府推出“撤辣”措施后，这一计划被提前了。多番比较后，赵女士准备在大围购置一套二手房或者在启德入手一套新房。

子女教育以及趁低买入成为了赵女士购房的重要推手。“买房考虑最多肯定是投资价值，虽然不能说是抄底，但价格回落到一个觉得可以出手的计算，结合孩子未来的规划，买房计划基本就落实了。”

赵女士表示，身边有到港买房计划的人士与她的考虑差不多，都是前期做投资，后期用于孩子上学。

与他们相比，白兰要显得更加谨慎。“某种程度上而言，‘撤辣’会让我更担心经济情况，会让我更怀疑买房是不是一个正确的决定。”当香港特区政府宣布“先免后征”时，决心要拿到永居的白兰就知道自己不需要缴纳这部分税款，也因此，对于全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的影响因素还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买来自住还是买来投资？如果是投资，最重要的是房价能不能涨，这个还是取决于经济情况和市场信心，但这两点我并没有看到很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的交易数据来看，全面“撤辣”在短期内取得了明显成效。记者了解到，有新开售的楼盘超购27倍；有的项目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统计，香港楼市全面“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗成交，为《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来，近11年单月新高。

二手市场同样回温。美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，3月二手住宅注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴于土地注册处注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现尚未于上述3月注册量全面反映出来。

内地客成为了本轮香港楼市成交复苏的主要推手之一。香港置业一手盘客户主任陈先生向21记者表示，最近来看一手楼盘的客户中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿到永居才可以减税，而拿到永居意味着放弃原来的内地户口，现在不需要这样了，内地同胞可以直接减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已经很弱了，现在香港一手房市场面向的主要就是内地客户。”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特区政府已经将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税款面向的对象都包括非香港永久性居民，在推出之初，这两个税款就是作为香港房产需求管理措施的一部分，藉以遏抑外来需求和减低投资需求，从而稳定住宅物业市场。

但是，由于经济低迷、利率高企叠加流失，香港房产市场陷入了长时间低迷。如今，来自内地的刚需客与投资客再次“带资”进入香港房产市场。

从投资角度看，“香港的物业投资历史悠久，且租金回报率比较可观，一般可以达到3厘，CBD附近的可以达到4厘(4%)。香港作为国际金融中心，聚集了一大批国际国内人才，相信较容易放租。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是香港高。”陈先生表示。的确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好，但持有成本也比较高。

就此，李远峰回应称，成本考虑主要看买家是否做借贷以及按揭利息情况，差饷、管理费及其他费用占比并不高，结合香港法制健全，相信香港物业依然是不错的长线持有资产。

长期复苏需要更多支撑

上世纪90年代，作为香港经济的重要支柱，地产业被视作“香港经济的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高楼价问题逐渐成为了香港突出的社会问题；近几年，香港楼市更是陷入了长期低迷。

美联物业数据显示，2023年香港楼市共推出35个全新新盘项目，涉及单位总数14119套，于2023年共售出6740个单位，售出率约48%，不足五成。拉长时间线来看，这一售出率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显著下降。

在难得的购买潮以及去库存压力下，许多地产企业“以价换量”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集团推售的Blue Coast成本价为2.8万港元/平方呎 ，但均价仅2.19万港元/平方呎，相当于打了七八折，且比周边同类新盘便宜约6000 港元/ 平方呎，价格优势明显。

长实执行董事赵国雄表示，Blue Coast首批属“捞底价”，考虑到当前低迷的房市和竞争激烈的市场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的低价促销也曾掀起市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从更长的时间坐标看，香港楼市仍难称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据香港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的“货尾”已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗。中原地产研究部高级联席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府推出了较多土地，从发展周期看，这两年正是项目落成的高峰期，在供过于求的情况下，房价走势预计会走低。

“最近新推的几个新盘价格整价较市场价有所折让，推低了房产指数，全年来看可能会同比下跌。我们预计货存积压情况缓解后，指数才有机会回升。”李远峰同时还指出，在利息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢的情况下，香港的楼价复苏还需要时间。

长远而言，香港楼市该如何走进下一个春风里？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带来的效果肯定是正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌到一定程度，就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力。”

在李宇嘉看来，香港过去以地产、金融行业为发展中心，如今这两个行业遭遇逆风，同时也出现了产业空心化趋势。在此背景下，“香港房地产价格和行业未来走势发展很大程度上取决于能否融入内地、融入大湾区，即香港与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向流动。吸引更多的企业进来，如此才可以扩大市场对房地产的需求，让香港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港在国际规则、金融服务方面依然有很强的优势，内地企业有这些方面的需求，如果能够结合起来，补充香港产业空心化的不足，那么地产发展还会有较大的发展空间，“单靠政策难以将香港房地产市场稳定下来”。